香港楼市遇冷，包租公深陷亏损泥潭

“香港包租公都亏麻了”这一说法反映了近期香港房地产市场，特别是商铺和写字楼领域面临的一些挑战。以下是对这一现象的详细分析：

一、市场背景

1. 经济环境：地缘政治压力、贸易冲突、汇率不利、息口高企及人手短缺等多重因素共同作用，使得香港的营商环境变得困难。这些因素影响了消费者的信心和购买力，进而对房地产市场产生了负面影响。
2. 政策调整：香港政府为了稳定市场，采取了一系列措施，如停止推售商业用地、考虑将部分商业用地改划作住宅用途等。这些政策调整旨在缓解市场压力，但短期内可能对市场产生一定影响。

二、商铺市场现状

1. 价格下滑：香港商铺价格普遍下滑，部分商铺价格甚至减半。例如，天后英皇道14号侨兴大厦的一间地下铺位，两年前叫价1.55亿港元，而近期以8800万港元的价格挂牌出售。
2. 租金降低：商铺租金也大幅下降。如谢霆锋成功出租的一间中环摆花街的铺位，租金从高峰时期的20万港元降至6万港元。
3. 抛售潮：去年9月美联储降息后，香港掀起了一场商铺抛售潮，不少本地家族纷纷将商铺挂到二手市场。据估算，这些商铺在高峰时期总价值超过千亿港元。

三、写字楼市场现状

1. 空置率上升：截至2025年1月底，香港甲级写字楼整体空置率为13.3%，创过去25年来的新高。
2. 租金下跌：2024年整体市场租金下跌8.6%，其中中环跌幅达12%。标普预测2025年甲级写字楼租金将继续下跌8%-10%，回落至2012年的水平。
3. 典型案例：九龙旺角的金钻玺商厦业主持有12年后，以两折价格卖出，亏损9100多万港元。

四、包租公们的困境

1. 投资亏损：由于商铺和写字楼价格、租金的双重下滑，许多包租公面临投资亏损的困境。
2. 市场压力：市场环境的恶化使得包租公们面临巨大的压力，不得不考虑调整投资策略或出售资产以减轻负担。

五、未来展望

1. 政策影响：香港政府采取的措施可能会对市场产生积极影响，但短期内市场可能仍面临调整压力。
2. 市场分化：不同区域、不同类型的物业可能面临不同的市场走势。投资者需要更加谨慎地选择投资标的。
3. 长期看好：尽管短期内市场环境充满不确定性，但随着全球经济形势的逐步好转和消费信心的恢复，香港房地产市场有望重新回到增长轨道。然而，这需要时间和市场的共同努力。

综上所述，“香港包租公都亏麻了”这一说法确实反映了当前香港房地产市场面临的一些挑战。然而，投资者应保持冷静和理性，根据市场变化及时调整投资策略以应对风险。