百年英资家族“卖楼记”：凯瑟克家族的商业棋局与战略转向

一、交易核心：低价售楼背后的“低买高卖”逻辑

10月17日，阿里和蚂蚁集团宣布以9.25亿美元（约合人民币66亿元）购得香港铜锣湾“港岛壹号中心”最高的13层楼（约占总楼面一半），拟打造香港总部。卖方为文华东方酒店集团，其背后是英国老牌财团——怡和集团（由班哲明·凯瑟克家族控制）。

（一）标的资产：黄金地段的“新生”写字楼

“港岛壹号中心”位于香港核心地段，前身为香港怡东酒店（2019年3月停业）。凯瑟克家族将其重建为24层甲级写字楼，投资约50亿港元，2023年7月封顶，2024年下半年入市。项目区位优势显著：临近地铁、拥有一线海景，毗邻维多利亚公园和大型购物中心，且为全新建筑，本应是高端商办市场的“香饽饽”。

（二）交易价格：低位出售仍大赚

尽管项目地理位置优越，但受香港地产低谷期影响，写字楼价值普遍下调30%-40%，空置率处于高位。对比2017年招标时270亿元的估价（吸引新鸿基等财团关注但最终流产），此次阿里出价对应项目估值约140亿元，折价近一半。不过，凯瑟克家族依然获利颇丰——扣除销售费用后净赚7.58亿美元（约合人民币54亿元），平均售价约23.55万元/平方米（总楼面面积约30.16万平方呎）。

（三）交易后续：或继续出售剩余物业

第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务部负责人黄国钧推测：“如果后续有其他合适买家，文华东方可能会售出这栋楼的剩余部分。”阿里的入驻（世界500强企业）预计将吸引产业链上下游公司，对项目后续价值提升形成利好。

二、连环操作：出售+私有化背后的资产重构

此次售楼并非孤立事件，而是凯瑟克家族重构资产版图的关键一步。10月17日当天，文华东方酒店集团连发两份重磅公告：一是确认出售港岛壹号物业（年底完成）；二是宣布将被母公司怡和集团私有化（2026年2月底前完成）。

（一）私有化动因：支持酒店业务扩张

2024年，文华东方提出“未来十年规模翻番”战略，计划在核心都市与度假胜地加速扩张，强化奢华酒店领域的领导地位。目前其在全球27个国家和地区运营43家酒店、12家酒店式公寓及26个奢宅项目，上半年酒店业务总收益上涨11%，管理费用上涨14%，在内地的浦东、上海西岸中環（与香港置地合作）、苏州等地均有新项目布局。

怡和集团全资控股文华东方后，将简化企业架构，优化资产组合，更灵活地支持酒店业务发展。私有化方案中，怡和拟以0.60美元特别股息（来自售楼收益）加2.75美元现金收购剩余11.96%股份（持股88.04%），总涉资42亿美元，并已获得75%小股东潜在支持。

三、家族底色：百年怡和的战略转向

凯瑟克家族掌舵的怡和集团已有193年历史，是香港最具代表性的英资财团之一，业务横跨酒店、地产、零售、汽车、金融等领域，尤其以地产为核心——旗下香港置地是中环最大的地主之一（据称拥有中环40%的商用物业）。现任执行主席班哲明·凯瑟克是家族第六代传人，2025福布斯中国香港富豪榜显示其家族财富达24.5亿美元。

（一）内地与香港：业务重心调整

2024年，怡和集团香港地区零售物业租金收入下降9%，而内地零售物业租金收入上涨11%，推动其加速内地布局：今年上半年，香港置地在内地开业JLC金陵中环、鑫耀·光环Live二期；下半年重庆光环花园城（9月下旬）、南京光环花园城（12月底）将陆续开业。香港本土则投入超10亿美元启动“明日中环”三年转型计划，巩固中环商业地位。

（二）投资策略：从“广撒网”到“聚焦主业”

怡和集团曾广泛涉足多领域投资，但部分项目收益不佳。例如，2014年以57亿元获得永辉超市约20%股权，去年9月以44.96亿元清仓，10年亏损约12亿元（不计股息）。近年来，家族调整策略：在汽车领域持股中升集团（中国最大汽车经销商之一）21.4%；零售方面经营7-Eleven、万宁、宜家等便利店及药店，但更注重核心业务竞争力——今年9月底，怡和香港总部传出小规模裁员消息，旨在强化投资主业。

（三）地产聚焦：从“建售住宅”到“顶级商业”

2024年10月底，香港置地宣布放弃建售住宅，专注于开发顶级商业物业，以扭转过去两年连亏局面。此次凯瑟克家族低位出售写字楼，正是其顺势而变、回笼资金的实际需求体现——通过出售非核心资产（如部分写字楼）、私有化优质业务（如文华东方），将资源集中于更具增长潜力的领域，维持家族财富的长期稳健。

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结语

凯瑟克家族此次“卖楼”操作，表面是低价出售资产，实则是一套“低位套现+资产重构+战略聚焦”的组合拳。在商业地产周期波动与市场环境变化的背景下，这家百年英资家族凭借对时机的精准把握和对核心业务的持续投入，展现出老牌资本的稳健与灵活。未来，随着私有化完成和内地业务的扩张，怡和集团能否续写辉煌，值得持续关注。