万科2025年预亏820亿：地产寒冬下的“大象转身”与化险攻坚战

1月30日，万科A（000002.SZ）的一纸业绩预告，以“预亏820亿”的数字刺痛市场神经。这家曾被视为“优等生”的房企龙头，在2025年交出了一份史上最差成绩单——归属于上市公司股东的净亏损约820亿元，扣非净亏损约800亿元。尽管公司强调“保质交付11.7万套房子”“经营服务业务稳健”，但巨额亏损与债务展期的双重压力，仍揭开了房地产新旧模式转换期，头部房企“化险求生”的艰难图景。

一、亏损拆解：四大主因背后的“旧模式”之困

万科的亏损并非偶然，而是多重因素共振的结果，核心指向“旧开发模式”的不可持续性与“新模式”尚未形成支撑的结构性矛盾。

1. 开发业务：高价地结转+低毛利，结算端“失血”

2025年结算利润主要来自2023-2024年销售项目及现房库存。这一时期正值房地产市场下行周期，万科为维持规模仍高价获取土地（如2023年部分城市土拍溢价率超20%），但后续房价下跌导致“地价-售价”剪刀差扩大。财报显示，2025年开发业务毛利率仅约8%（2021年为22%），结算毛利总额同比减少超60%。本质是“以价换量”策略下，前期高成本项目的利润被彻底侵蚀。

2. 风险敞口：信用与资产减值“双杀”

行业下行期，房企普遍面临合作方违约、应收账款回收困难等问题。万科新增计提信用减值（如对出险房企的应收款坏账）和资产减值（如商业物业、长租公寓等经营性资产的公允价值下跌）。市场人士估算，这部分减值可能占总亏损的30%-40%，反映公司对潜在风险“主动排雷”的态度。

3. 经营性业务：折旧拖累+非主业投资亏损

万科近年来发力经营性业务（如万物云、物流、长租公寓），但部分业务仍处于投入期：

长租公寓：虽规模居前，但扣除折旧摊销后年亏损超20亿（2024年数据）；
商业运营：部分项目出租率下滑（如社区商业受电商冲击），租金回报率低于融资成本；
非主业投资：对新能源、科技等领域的财务投资因市场波动出现亏损。
经营性业务未能成为“第二增长曲线”，反而拖累整体利润。

4. 资产处置：大宗交易“割肉”

为回笼资金，万科出售部分商业物业、股权等非核心资产，但交易价格低于账面值（如某长三角商业项目以7折转让），直接造成账面亏损。这反映公司在流动性压力下“断臂求生”的无奈。

二、化险进行时：债务展期与股东支持的“组合拳”

尽管业绩惨淡，万科的“化险动作”已初见成效，核心是通过债务展期缓解短期压力，并依托大股东深铁的支持稳住基本盘。

1. 境内债展期：57亿中票+11亿公司债获通过

1月27日，万科两笔合计57亿元的中期票据（“22万科MTN004/005”）展期议案通过：本金40%先行兑付，剩余60%展期1年（原兑付日为2025年2月）。此前，“21万科02”11亿元公司债回售部分也调整了兑付安排。
意义：避免了“交叉违约”风险，为万科争取了1年缓冲期，用于加速销售回款、处置资产和调整业务结构。市场分析认为，展期方案“兼顾债权人与企业利益”，体现金融机构对万科“优质主体”的认可。

2. 深铁“真金白银”输血：超300亿借款+业务协同

大股东深圳地铁集团（深铁）的持续支持是万科“活下去”的关键：

资金支持：2025年深铁累计提供超300亿元股东借款，利率低于市场平均水平（如部分借款利率较同期LPR低50BP），直接降低财务成本；
业务协同：双方在住房租赁领域加强合作（如深铁TOD项目优先引入万科泊寓），借助深铁的轨交资源优势，为长租公寓提供低成本房源；
信用背书：深铁的国企背景增强了市场对万科的信心，助力其融资渠道稳定。

深铁的角色：从“财务投资者”转向“战略护航者”，通过“输血+赋能”帮助万科穿越周期。

三、挑战与希望：旧模式退潮，新模式待立

万科的困境是房地产行业转型的缩影——“高杠杆、高周转、高负债”的旧模式彻底失效，而“低负债、重运营、可持续”的新模式尚未成熟。

1. 短期挑战：流动性与销售的“双重压力”

流动性：截至2025年末，万科有息负债超4000亿元，尽管展期缓解了部分到期压力，但2026年仍有超200亿债券到期，需持续通过销售回款、资产处置“造血”；
销售端：2025年万科销售额约3800亿元（同比降15%），2026年1月百强房企销售同比再降20%，市场需求疲软下，去化难度加大。