为什么说存量房贷利率非降不可？

一、经济现状与消费需求不足

当前，中国经济面临的核心问题是需求不足，尤其是消费需求不足。在出口和投资难以显著提振的背景下，消费成为拉动经济增长的关键。然而，居民因家庭资产负债表受损，尤其是房产价值缩水，导致还债压力增大，进而不敢消费、不愿消费。

二、房产与房贷对居民资产的影响

1. 房产占居民资产比重高：数据显示，房产占中国居民资产总额的比重接近70%，远高于日本泡沫破灭时的水平。
2. 房贷负担重：房贷占居民中长期贷款的比重在疫情前高达75.7%，即使到2024年6月末，仍占62.4%。这意味着大量家庭背负着沉重的房贷压力。

三、房贷压力对消费的影响

1. 消费力受限：房贷压力大的家庭，在其他方面的消费支出必然减少，导致整体消费萎缩。例如，端午节出游人数增长但人均消费支出下降，以及前7个月社零增速创新低。
2. 消费倾向下降：城镇居民的消费倾向在疫情后大幅下降，尤其是房贷压力大的地区，如北上广深，社零同比增速均为负。

四、费雪漩涡的风险

在经济下行期，资产价格下降但负债刚性，居民为维持资产负债表平衡，被迫廉价出售资产偿还债务，形成费雪漩涡。这会导致资产价格下跌速度超过债务清偿速度，加重债务负担，吞噬消费力，甚至拖累整个经济。

五、存量房贷利率下调的必要性

1. 缓解居民压力：降低存量房贷利率能直接减轻居民负担，释放消费潜力。
2. 提振消费信心：减轻房贷压力后，居民预期改善，消费倾向上升，有助于提振整体消费。
3. 避免经济长期低迷：不降存量房贷利率，经济可能陷入长期低迷，类似日本90年代泡沫破灭后的长期恢复。

六、银行与监管层的考量

1. 银行利益与风险：降低存量房贷利率可能触动银行短期利益，但长期而言，能避免大规模提前还贷导致的资产端恶化，同时减少负债端压力。
2. 监管层应果断介入：监管层应利用国家信用创造功能，强制引导银行业调降存量房贷利率，允许存量房贷转按揭，以救消费、救经济。

七、国际经验与借鉴

美国和日本在经济萧条或金融危机期间，都曾出台政策降低房贷利率或提供再融资支持，这些经验值得中国借鉴。

八、结论

综上所述，降低存量房贷利率是缓解居民压力、提振消费、避免经济长期低迷的必要举措。管理层应果断介入，引导银行业调降利率，以解决当前经济面临的紧迫问题。