​万达商管重返离岸债市：12.75%高息发债背后的“借新还旧”与债务突围​

2026年1月30日，万达商管成功发行3.6亿美元高级有担保美元债券（息票率12.75%），标志着其时隔三年后重返离岸债券市场。这笔高息、短期限的融资，既是万达应对短期债务压力的“急救措施”，也折射出其轻资产转型期的深层挑战。

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​一、债券发行细节：高息、短期限与强担保​

本次美元债的核心特征可概括为“三高两短”：

​1. 高息：12.75%的融资成本​

12.75%的票面利率，不仅是万达商管近年境外发债的最高水平，也远超行业平均水平（2025年房企境外债平均利率约8%-10%）。高息背后，是市场对万达信用风险的定价——投资者要求的“风险溢价”显著。

​2. 短期限：2NC1.5结构​

债券采用“2NC1.5”期限结构：

• ​原始到期日​：发行后2年（2028年2月5日）；
• ​提前赎回权​：发行后1.5年（2027年8月5日），万达可选择全额赎回本金，终止债券合约。
  短期限设计降低了投资者对长期风险的担忧，也便于万达灵活安排偿债资金。

​3. 强担保：境内实体+关联方增信​

为保障债券发行，万达提供了多层信用支持：

• ​维好协议​：由境内实体万达商管出具，承诺维持发行人财务稳定；
• ​关联方担保​：万达地产、万达商业（香港）、万达商业海外三家关联公司共同担保，增强偿债能力背书。

​4. 市场认可：认购倍数1.8倍​

尽管利率高企，债券仍获市场超额认购：最终认购金额6.5亿美元（覆盖43个投资账户），认购倍数超1.8倍，反映投资者对万达短期偿债能力的信心。

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​二、发债核心目的：借新还旧，缓解到期债务压力​

万达商管此次高息发债的直接动机是偿还即将到期的旧债。

​1. 旧债背景：2023年4亿美元债券展期​

2023年2月，万达商管发行一笔4亿美元、利率11%的3年期美元债（2026年2月13日到期）。彼时，其轻资产平台珠海万达商管正冲刺港股IPO，但上市失败后，触发对赌条款，万达被迫出让珠海万达商管股权（持股比例从70%降至40%）。

​2. 展期后的分期偿付压力​

2025年末，该笔债务展期，约定分四期赎回本金（2026年1月30日、2026年8月13日、2027年2月13日、2027年8月13日），每半年付息一次（2月13日、8月13日）。本次发行的3.6亿美元债券，恰好覆盖2026年1月30日的首期赎回需求（约3.6亿美元）。

​3. 短期偿债压力仍存​

尽管首期债务得以覆盖，但后续仍有三笔本金（合计约4亿美元）需在2026-2027年偿付，叠加半年一次的利息支出（按11%利率计算，每半年利息约2200万美元），万达商管的流动性压力并未根本缓解。

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​三、深层挑战：轻资产转型与债务化解难题​

万达商管作为万达集团最核心的资产（管理超500座万达广场），其债务问题本质是轻资产转型期的阵痛。

​1. IPO折戟与股权稀释​

珠海万达商管曾是万达轻资产模式的“上市载体”，2021-2023年四次冲击港股IPO未果。2023年末，太盟投资领衔的新投资人入局，成立大连新达盟（珠海万达商管母公司），获得60%股权并掌控董事会，万达商管持股比例降至40%。新投资人仅对新达盟负责，万达集团的债务需自行化解。

​2. 资产出售：80座万达广场易主​

自2023年起，万达通过出售资产回笼资金，累计出售超80座万达广场（保留运营权），其中包括2025年5月一次性出售48座。此举虽缓解了流动性，但也削弱了自有物业的控制权，长期可能影响租金收益稳定性。

​3. 被执行人与法律风险​

债务压力下，万达商管多次被列为被执行人。天眼查显示，其现存5条被执行人信息，总执行金额1.41亿元，最近一次为2026年2月4日（玉环市法院，执行金额48.8万元）。法律风险叠加信用风险，进一步推高融资成本。

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​四、未来展望：高息发债能否成为“救命稻草”？​​

本次高息发债为万达争取了短期喘息空间，但长期债务化解仍需依赖以下路径：

​1. 轻资产运营能力提升​

万达商管的核心价值在于500余座万达广场的运营管理权。若能持续提升出租率（2025年平均出租率96%）、租金收缴率（超99%），并通过数字化运营降低成本，可增强现金流稳定性。

​2. 引入战略投资者​

珠海万达商管引入太盟等资本后，万达商管或可借鉴类似模式，通过引入产业资本或财务投资者，补充资本金并分担债务压力。

​3. 债务重组与资产盘活​

除出售资产外，万达可探索REITs（不动产投资信托基金）等工具，将成熟商业项目证券化，实现“投融管退”闭环。例如，2025年首批消费基础设施REITs试点中，万达部分项目已纳入储备。

​4. 控制新增债务​

高息发债虽解燃眉之急，但12.75%的成本将进一步侵蚀利润（2025年万达商管净利润约15亿元，按3.6亿美元债务计算，年利息约2.9亿元人民币，占净利润19%）。未来需严格控制新增债务规模，避免过度杠杆。

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​结语​

万达商管的12.75%高息美元债，既是其应对短期债务压力的“急救包”，也是轻资产转型期风险暴露的信号。短期看，借新还旧可避免违约，但长期债务化解仍需依赖运营能力提升、资产盘活与战略重组。对于投资者而言，高息背后是对万达信用风险的定价；对于万达而言，这场“债务突围战”的胜负，将决定其能否在轻资产时代守住商业地产龙头地位。