阳光城总部大厦拍卖：从千亿房企巅峰到债务困境的缩影

一、总部大厦拍卖：多次流拍后低价成交

（一）成交情况

近日，阳光城总部滨江国际广场1号楼在阿里资产拍卖平台成交。该写字楼此次拍卖起始价为11.3亿元，经过37轮竞拍，最终成交价格为13.1亿元。然而，这一价格仅为首次起拍价（21亿元）的六成。

（二）流拍历史

滨江国际广场1号楼此前曾4次流拍。2024年1月首次拍卖，起拍价21亿元，无人出价流拍；2024年2月、2025年7月、2025年8月，起拍价分别为19.81亿元、14.57亿元、13.12亿元，均因无人参与而流拍。

二、大厦背景与债务缘由

（一）大厦概况

滨江国际广场1号楼原名为“阳光控股大厦”，坐落于上海市杨浦区黄浦江畔，毗邻杨树浦路和东方渔人码头，拥有一线黄浦江景色。该写字楼原为闽系房企阳光城集团总部，2017年迁入并更名。

（二）债务抵押

该写字楼被阳光城集团抵押，是《中建投信托 – 阳光控股大厦单一资金信托贷款合同》项下的债务提供抵押担保，被担保债权本金总额为9.33亿元。因阳光城不能偿还债务，债权方将大厦拍卖。处置方是华泰证券（上海）资产管理有限公司，是“华泰佳越 – 阳光控股大厦资产支持专项计划”的管理人；债务人为上海润渝置业有限公司和上海臻德房地产开发有限公司，债权初始金额为9.33亿元，债权人为中建投信托股份有限公司。

（三）相关诉讼

上海润渝置业有限公司向阳光城及其相关公司发起诉讼，要求支付2022年1月1日至2023年7月8日的租金、物业费、停车费，合计1.81亿元。法院判决阳光城及其相关公司支付租金及违约金，并归还租赁房屋。

三、阳光城的发展历程与危机演变

（一）崛起之路

• ​上市与扩张起步​：阳光城在资本市场的起点始于2002年，创始人林腾蛟借壳“石狮新发”完成上市。2010年开启扩张之路，借全国化布局，从区域房企向头部房企跃升。
• ​全国化发展与业绩攀升​：2012年将总部迁至上海，全面启动全国化发展，一年抢入7块黄金地块。2015年销售额达300亿元，跻身行业28位。2016年定下“3 + 1 + X”扩张策略，通过多种方式获取土地，土储规模增长。2016 – 2018年销售额增速连续3年超50%，2018年销售额1628.56亿元，跻身千亿房企阵营。2019年销售额达2110.31亿元，迈入2000亿级别，跻身中国房企销售额TOP15。

（二）危机浮现

• ​高负债隐患​：“狂飙”突进带来业绩规模的同时，也造成高负债、资金吃紧。2018年总负债超2000亿元，截至2022年末，总负债规模达2746亿元，流动负债高达2530亿元，短期借款、应付票据及应付账款、一年内到期的非流动负债合计达873.54亿元，而同期货币资金仅83.49亿元。
• ​业绩亏损与退市​：2022年起陷入巨额亏损，2022 – 2024年净利润分别为 – 125.5亿元、 – 80.69亿元、 – 195.6亿元。2023年8月4日，因连续20个交易日收盘价低于1元/股，触及交易类强制退市情形，深交所作出终止上市决定，8月16日被摘牌，目前股票在新三板交易。

（三）自救与现状

• ​资产处置​：阳光城曾积极开展自救，变卖所持兴业银行股权、转让万物云部分股权等，还转让包括佛山陈村、浙江永康、四川宜宾、上海臻百利、希尔顿酒店等20余项优质资产，回笼资金超450亿元用于偿还债务。
• ​管理层变更​：2024年3月，创始人林腾蛟卸任法定代表人、董事长，朱荣斌卸任总经理，由施志敏担任法定代表人、董事长、总经理，公司董事、监事均发生变更。林腾蛟已被限制高消费，名下有19条限消令，涉案总金额超10亿元。
• ​债务泥潭​：截至2024年年末，资产负债率为109.01%；截至今年6月底，资产负债率增至111.68%。截至今年9月25日，已到期未支付的债务本金合计657.34亿元，境外公开市场债券未按期支付本金累计22.44亿美元，境内公开市场债券未按期支付本金累计164.63亿元。公司正全力协调各方筹措资金，制定短中长期综合化解方案解决债务问题。

四、总结：企业兴衰的警示

阳光城从曾经的千亿房企TOP15，到如今总部大厦低价成交、深陷债务泥潭，其发展历程是房地产行业激进扩张与风险管控失衡的典型缩影。高负债、盲目追求规模的增长模式，在市场环境变化和政策调整下，暴露出巨大的脆弱性。这也为其他企业敲响了警钟，在追求发展的同时，必须重视风险控制，保持稳健的财务结构和可持续的发展战略。