云南楼市“逆势升温”：外省购房热潮下的机遇与隐忧

一、现象：省外购房者撑起云南楼市“半边天”

2024年春节期间，在北京工作的安徽姑娘朱莉在云南西双版纳购置了一套七八十平方米的三居室，只为寻找一个“能寄托身心的家”。她的选择并非个例——近年来，云南正成为越来越多外省购房者的“心头好”。

（一）数据亮眼：逆势增长的云南楼市

在全国房地产市场整体承压的背景下，云南楼市呈现出“逆势增长”的态势。10月22日，云南省房地产市场加快回稳向好新闻发布会公布数据显示，今年1 – 9月，云南商品房销售面积约1449万平方米，同比增长5.7%，高于全国平均增速11.2个百分点；二手房成交面积1585万平方米，同比增长13.5%。

更引人注目的是省外购房者的占比显著上升。今年以来，省外人士在云南购买商品住房超2.9万套，占全省购房套数的31.7%，意味着云南每卖出3套房，就有近1套被外地人买走。部分城市尤为突出：西双版纳州省外购房占比高达74.9%，保山市、楚雄州、丽江市均达40%以上，昆明市也达到30%以上。

（二）购房者画像：自住与投资兼顾

这些外省购房者中，既有像朱莉这样在大城市购房压力大、渴望有稳定住所的年轻人，也有如刘一一般辞去工作、追求慢生活的自由职业者。他们的购房动机既包含自住需求，也兼顾投资属性——或为度假居住，或期望房产保值增值，或通过短租、民宿等方式获取收益。

二、驱动：旅游热度与政策红利共促市场繁荣

（一）旅游旅居热：需求端的强劲支撑

云南作为旅游大省，其旅游和旅居热度的持续攀升是吸引外省购房者的重要因素。今年国庆中秋假期，云南接待游客4150.77万人次，旅游收入568.68亿元，同比分别增长10.7%和11.0%。云南省文化和旅游厅数据显示，2025年上半年，云南旅居收入达236亿元，280.3万人在云南旅居，同比增长45.4%，游客平均停留91天，远超传统短期旅游的停留周期。

《长三角旅居云南市场报告》显示，2025年在云南长停留客群中，25 – 45岁客群占比达50%，旅居需求从康养延展至创作、社交、教育等场景，长三角成为云南旅居第一大客源地，银发族偏好康养型旅居，年轻人则热衷于旅创与体验。

（二）政策引导：供需两端的协同发力

云南省委、省政府敏锐捕捉到这一趋势，积极推动房地产市场与旅居经济互促共进。今年9月下旬，云南九部门印发《关于云南省进一步促进房地产市场加快回稳向好的指导意见》，提出支持住房消费、盘活存量、加快好房子供应、优化金融支持、便利境外购房和实施购房“一码通办”等7个方面的措施。

各地也纷纷出台配套政策，如《关于打造“旅居云南”高品质生活目的地的实施意见》《加快推进旅居云南建设三年行动》《进一步推动“旅居云南”高质量发展试点工作方案》等，并选取景洪、腾冲、元谋等33个县市区加快推进旅居云南 – 宜居城镇试点建设。初步测算，这33个县市区的投资、销售双双占到全省的60%以上，且省外购房套数占省外来滇购房总量的80%。

（三）性价比优势：与海南的差异化竞争

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，云南与海南气候条件接近，但房价整体更为合理，性价比突出。特别是丽江、大理、西双版纳、普洱等城市，因独特的少数民族文化、舒适的气候和鲜明的城市风貌，持续受到市场关注。数据显示，近几年云南省外购房占比持续攀升：2022年24.8%，2023年30.6%，2024年31.1%，2025年前9个月达31.7%。

三、隐忧：高空置率与民宿竞争压力凸显

（一）高空置率风险：小区入住率或受影响

外省购房比例持续走高，在提振楼市的同时，也引发了业内对高空置率的担忧。若大量住房长期空置，可能导致部分小区入住率偏低，影响社区的生活氛围和配套设施的使用效率。

（二）民宿供给过剩：市场竞争压力加剧

部分购房者将房产托管为民宿，若大量房产集中进入托管式民宿市场，可能加剧本地民宿行业的竞争压力。尽管云南旅居市场整体活跃，但丽江、大理等地已有大量民宿主在社交媒体上发布转让信息，呈现出“冰火两重天”的局面。

贵州师范大学国际旅游文化学院副教授张玥唯指出，当前云南民宿的发展已从满足基本住宿需求，逐渐转变为一种生活方式的想象，甚至成为旅游目的地本身。然而，许多投资者缺乏辨识度的民宿主题和可持续的高质量服务，且民宿存在明显淡旺季，对“跟风”入局的运营者而言，在“半年忙、半年闲”的周期中“跑赢”投入成本是最大难题。民宿的黄金收益期主要集中在前1到3年，之后会陆续面临装修和设备老化等问题，规模较小的民宿更需注重持续稳定的客源与平稳的平日入住率。